政策微调应对楼市空窗期 不提房价建立长效机制

    2014年上半年北京楼市在一片低迷中收官，商品房成交量价齐跌一片清冷，土地市场却如火如荼出让金创下历史新高，此外，3月两会强调“分类调控”，全国楼市不再“一刀切”。一番风雨之中的京城楼市，下半年能否不再风雨飘摇，楼市何时放晴显得扑朔迷离。

    搜狐焦点独家策划《2014北京楼市上半场》，以独特的视角，全景扫描上半年楼市的政策、土地、房价、成交等，深度解读开发商生存状态、购房者消费心态。

【2014年上半年盘点--政策篇】

    回顾2014年上半年，我国房地产市场风云突变，全国商品住宅量价下行，城市间市场分化更趋显著，上半年楼市在一片低迷中草草收场。据世联行统计显示，今年1-6月北京新房总成交31753套，与去年同期相比下降45.48%。

    从2009年的国四条、2010年的国十一条到2013年的国五条，历年国家会针对楼市出台一系列调控政策，不过今年上半年却一反常态，在楼市整体走势下行之时，并没有楼市调控政策颁出，楼市政策出现达半年的“空窗期”。

    业内认为，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。

不提“房价”  建立长效机制

    搜狐焦点梳理历年来国家对楼市的调控政策，发现从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。

    但是，在今年3月5日召开的两会中，国务院总理李克强在两会政府工作报告中并未没提及房地产调控，并且也没有任何相关具体调控政策出台。

    值得注意的是，这是10年来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”。

    这足以看出，新一届政府着力推进长效机制建设完善。从2013年“国五条”后的政府表现来看，中央关注点不再局限于房价，而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。

    过去十年，除了调控目标直指房价以外，调控方式以抑制需求为主，以增加供应为辅，此外全国一刀切的政策较多。

    而基于当期经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期。

    对此，中央电台财经评论员杨红旭认为，政府不把调控房价，写进工作报告，并不代表新一届领导不关心房价，而是要通过合理指导、经济手段、软性措施，通过调节供求关系，进而稳定房价。

    “对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。” 李克强总理在政府工作报告中如是强调。

分类指导  “双向调控”

    上半年楼市下行态势明显。6月份，包括北京、上海在内的十大城市中就有9个城市的新建住宅均价环比下跌。

    综合上半年数据来看，十大城市新建住宅价格到四五六月份普遍由涨转跌。以北京为例，半年内环比涨幅由1月份的2.12%收窄至五月份的0.69%，而六月份房价出现下降，环比上月跌0.61%。

    在低迷的市场环境下，如何才能保证全国楼市健康发展，这在今年两会上李克强总理给出了答案。

    “杜绝一刀切，分类调控。”在今年3月举办的2014年两会上，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。

    从政策环境来看，上半年中央一直贯彻分类指导双向调控的原则。住建部提出今年的房地产市场调控总基调为“双向调控”，住建部副部长齐骥解释称所谓“双向调控”即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

    在业内看来，中央调控政策将延续分类指导双向调控原则，继续推进长效机制建设，市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策，政策环境差异化特征更趋明显。

中央政策“空窗期”  地方“微调”

    面对市场颓势，各地针对楼市也推出一系列“微调控”，近日呼和浩特发文正式宣布取消限购，也成为全国首个明文取消限购的城市。

    在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。

    为了促进楼市回暖，地方政府频频出手“微调”救市。

    据不完全统计，目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量，市场效果仍有待观察。一些地方政府的“微调”举措或为楼市回温助力。

    业内分析，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大。

    中国房地产协会秘书长顾云昌表示，“从较长时间段来说，现阶段中国的房地产进入了新的阶段，已经由黄金时代进入到了白银时代。下半年如果经济层面继续下滑，中央在微刺激方面调控力度还会加大。”

“微刺激”促供求关系回归市场

    从北京市场来看，虽然目前无任何书面或口头示意限价政策趋松，但今年以来，北京对房地产项目入市价格限制正在低调松动。

    时间追溯到2013年10月底，北京市住建委召集30多家开发商开会，传达了“年底前涨价项目一律不批证”、“高于4万元/平方米的项目不批证”等多条意见。

    也正是因为入市价格管控严格，一些高端项目无法按照预期价格取得预售许可证，无法入市。

    而变化却在4月1日出现，当天北京市住建委约谈50家开发商，强调调控政策将继续。要求企业不得捂盘，不要有幻想。至此，北京“限价令”悄然解禁了。

    并且随着昔日北京单价“地王”项目保利海德公园顺利拿证，北京已有多个高端项目相继放行，其中一些项目部分房源售价超过5万元/平方米，打破了去年以来业内公认的北京4万元/平方米预售限价令的红线，引发对北京限价政策取消的揣度。

    由此看来，之前出台的一些限购、限贷、限价政策实际上是对房地产市场供求关系的扭曲，现在各种变相的松绑政策是一种让房地产供求关系回归市场的行为。

政策“微调”时间轴一览

    3月初，中央提出“分类调控”大思路，之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题。3月5日，国务院总理李克强在两会政府工作报告中提出了“针对不同城市情况分类调控”的指导思想。

    5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松。

    6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产。6月16日，央行对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行“降准”0.5个百分点。这是对小微金融方面又一个政策倾斜信号。如果因为经济发展问题迫使央行继续全面降准的话，宽松的货币环境将可能导致货币流动性大幅释放，资金流入房地产市场规模将明显增加，促进市场升温。

    6月23日，保监会宣布，从7月1日起将在北京、上海、广州、武汉四个城市开展为期两年的“住以房养老” 试点。诸如此类非调控政策对楼市所起的作用，还需假以时日进行观察。【来源：搜狐焦点网】