第一章 房地产开发基础知识 　　第一节、 房地产与房地产业 　　一、 房地产 　　1、 房地产的概念和分类 　　房地产是房产和地产的总称。 　　房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。 　　房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。 　　注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、权、 　　典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）； 　　2、 房产与地产之间的关系 　　房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 　　地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。 　　房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产 　　地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等 　　房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等 　　房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产 　　我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 　　A、 实物形态上看，房产与地产密不可分； 　　B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 　　C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 　　差异包括几个方面： 　　A、 二者属性不同； 　　B、 二者增值规律不同； 　　C、 权属性质不同； 　　D、 二者价格构成不同。 　　3、房地产的类型 　　按用途划分： 　　A、居住用房地产 　　B、生产用房地产（工厂等） 　　C、经营用房地产（商场、游乐园等） 　　D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等） 　　E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等） 　　4、房地产的特性 　　A、 位置的固定性 　　B、 地域的差别性 　　C、 资源的有限性 　　D、 高值的耐久性 　　E、 保值增值性 　　二、 房地产业 　　1、 概念 　　房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 　　2、 主要内容 　　A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 　　B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和房屋的买卖租赁、等活动； 　　C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理； 　　D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； 　　E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等； 　　F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 　　3、 房地产业与建筑业的关系 　　建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装 　　维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。 　　三、 房地产土地的使用年限是如何确定？ 　　凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年 　　限按国家规定执行。即： 　　居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五 　　十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 　　第二节、 专业名词解释 　　1、 常用名词 　　◆五证： 　　A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证； 　　B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“； 　　C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护； 　　D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证； 　　E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。 　　◆两书： 　　A、《住宅质量保证书》； 　　B、《住宅使用说明书》。 　　◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭 　　证； 　　◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三 　　级市场； 　　A、 一级市场：是指国家土地管理部土地供应计划，采用协议、招标拍 　　卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 　　B、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连 　　同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 　　C、 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、、租赁的市场， 　　它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 　　◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。 　　具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 　　◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收 　　益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 　　◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 　　◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及 　　场地平整；